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房地產紓困救助12大模式!

點擊:662 日期:2022-12-30

房地產紓困救助模式大集錦:四類十二式

2021年以來,由于“遭受多方圍攻”,房地產行業危機四伏,企業暴雷一個比一個驚人。從二三線城市的小房企、小樓盤逐漸向樓盤遍布全國的大企業升級,金額也從幾億到幾十億演變成千億級到萬億級,風險不斷加大且持續升級。很多企業自身已經無力回天。

目前,政府已經是紓困救助的主要牽頭人。在這期間,各地因地制宜,多措并舉,并不斷推陳出新,出現了很多創新工具和紓困模式,值得我們關注。

房地產紓困救助是當前經濟發展最重要的問題。我們知道,很多發達國家都經歷過房地產泡沫的深刻教訓,一旦處理不當,就會演變成巨大的金融危機和經濟危機。不但可能會將多年的發展成果歸零,甚至可能會讓社會發展舉步維艱甚至倒退。日本在90年代的房地產泡沫后,所謂失去的十年,其實到現在30年還沒完全緩過來。

如何選取最佳模式,將目前的泡沫處理好,爭取時間換空間,房價平穩軟著陸,是事關我國國運的重大內容。

一、債務輸血類模式

1、信貸注入模式

2、專項借款模式

3、紓困基金模式

4、債權收購模式

5、發債支持模式

二、股權變更類模式

6、股權轉讓模式,俗稱“接盤”

7、證券市場股權融資模式

8、破產重整模式

三、資產轉變類模式

9、棚改模式

10、保障性住房模式

11、土地收回模式

四、宏觀支持模式

12、政策集中支持模式

一、債務輸血類模式

為了救助房地產企業,為出險企業注入新的資金,解決流動性問題,按照借款的來源可以分為銀行信貸、專項借款、紓困基金、資產管理公司、信托等。

此類模式適用于債權債務關系明確,維穩壓力相對較小的項目。

1、信貸注入模式

這個模式比較簡單,但是確是最為廣泛運用的,很多項目風險就在比較基層的政府就得到了救助,而且類似工作都是不宣傳的,所以大家還不一定熟悉。主要就是向出險企業發放新的貸款助其渡過難關。

一個公司出險后,首先要分析原因判斷風險類型,如果其資產負債率不是很高,是各種原因引發的流動性風險(房子賣不掉,債務到期違約謠言、股價被狙擊、主要負責人涉案等等),很多地方就采用信貸救助模式。

這里有時需要政府向銀行施壓(很多房子已經賣掉了,銀行貸款的協議也已經辦好了,但是銀行往往聲稱沒有額度,沒有權限,上級審批慢),信貸救助第一步就是要讓該放的按揭貸款全部發放。

需要指出的是,到目前,法律還是規定樓房要結頂銀行才能發放按揭貸款;但在以前房地產火爆時,很多企業和銀行為了早日回款,其實很多銀行提前就發放按揭貸款了。但在救助時,很多銀行會用結頂這個理由來拒絕發放按揭貸款(畢竟心里沒底,怕擔不良風險)。

這里就需要政府統盤考慮,對于一些能夠盤活的項目,就差那么幾千萬,小一億的工程款缺口,為了廣大購房者的權益,為了保交房,適當的放款按揭條件是值得的。全國那么多的風險樓盤得到救助,也沒有因為這個原因而出什么亂子。

(2)另一類,就是按揭貸款盡可能發放后還不夠,就再需要信貸支持。

這里有一點常識要掃盲,就是銀行對房地產企業是不能發放流動資金貸款的,只能發放房地產開發貸款,然后對個人發放按揭貸款(按揭貸款用于日常工程)。

但是出險時,銀行肯定不可能再發放房開貸了。這里有個變通的做法,就是另外一家企業名義貸款(比如說政府協調的國資公司,一般也是子公司,當然這里如果一定需要抵押擔保,就采用房地產公司的第三方抵押),貸款后資金劃撥到房地產企業,支付工程款,等到企業有回款后再償還這筆貸款。

2、專項借款模式

2022年8月,住建部會同財政部、人民銀行等有關部門出臺專門措施,以政策性銀行專項借款的方式,額度是2000億元的“保交樓”專項借款。封閉運行、??顚S?,專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付,央行再貸款支持,財政給予貼息。

2022年11月,人民銀行和銀保監會又出了16條意見,再次提及做好“保交樓”專項借款工作。專項借款具體是向當地政府(國資公司融資平臺名義)發放貸款,政府負責借用還(見下圖)。

該模式的特點有:

一是責任大。由于貸款主體是政府平臺,其實就是政府兜底,納入政府債務管理。借款時需要地方主要領導承諾拍板,目前房地產行業寒冬還沒有明顯的起色,這三年來的疫情,房子賣不出去,政府財政也受到賣地款、房地產稅收的減少,抗疫支出的雙重打擊,財政吃緊,已經到了不得不降低公務員收入的地步。這種情況下,政府都比較謹慎。

二是配套貸款支持。如果貨值可以覆蓋專項借款還有多的,鼓勵金融機構配套貸款。如果不能覆蓋,但是只要政府出面明確了還款來源,也鼓勵配套。配套貸款的對象也是政府平臺公司(和專項借款一致),而且是明確按照“后進先出”原則,項目剩余貨值的銷售回款要優先償還新增配套融資和專項借款。(還有一點,就是新增配套貸款比專項借款還要優先償還)。央行出臺再貸款政策支持,據了解,近期央行擬發布“保交樓”貸款支持計劃:在2023年3月31日前,央行將向商業銀行提供2000億元免息再貸款,支持商業銀行提供配套資金用于助力“保交樓”。

三是項目入圍要求嚴格。因為是再貸款支持,財政貼息,政府擔保,為了防范道德風險和反腐敗,專項借款嚴格用于“保交樓保民生”的已售、逾期、交付難的項目,要求資質好,信用高,優質資產多,拿到錢能馬上形成開工交付的項目。

四是封閉運行。開立政府托管專戶,資金封閉運行,收入支出都由政府指定部門逐筆審核(一般為住建部門牽頭,多部門共同參與監管)。與原來項目的預售資金監管分離,可以避免很多法院凍結,司法處置的問題。

3、紓困基金模式

紓困基金主要就是讓撬動社會各界力量資金,有效注入房地產項目,盤活項目的流動性,主要的資金來源有政府,央企、地方資產管理公司,地方國有企業,金融機構,房地產企業、建筑企業等等。

2022年以來,鄭州、南寧、浙江、湖北、陜西等省市明確設立紓困基金,穩定房地產市場發展。國家還將建立千億級的紓困基金,擬對12家大型房地產企業項目開展紓困。紓困基金的能夠提供債券、并購等多種方式,操作和信貸求助、收并購相比更為靈活,可以有效保護賣出人。在項目緊張的時候,社會各路資金尤其是同行的資金虎視眈眈,常常痛打落水狗,幾個億的股權只想用幾千萬就買下來,搞得很多房地產企業就是不愿意廉價瘦身,賣出資產,時間越拖余越只能躺平了。

紓困基金很多是社會資本,所以也是營利性很強,安全性要求很高,紓困基金在設立之初便深入考慮了未來收益、基金收益及退出等問題?;鹜x擇凈資產較高,救助風險相對較低,容易盤活容易獲得收益的項目,比如基金常常選擇寫字樓,不選個人住宅項目,就是因為住宅牽涉面廣,求助起來矛盾困難更多。

圖片

4、債權收購模式

資產管理公司,信托等機構通過直接收購債權來支持企業。如今年,東方資產管理公司收購冠通大城的17.3億元債券。光大信托收購很大熏山華庭和恒大悅龍臺7.79億元債權。

5、發債支持模式

第二支箭原來是支持民營企業的。本輪房地產發展到現在,很多救助的新聞中,感覺主要就是支持房地產民營企業了。這里發債的企業由于負面新聞,往往需要進一步增信,如2022年推的“信用緩釋工具”和后來8月份中債信用增進公司直接100%擔保。

一旦企業能夠持續發債,流動性風險就得到了根本性好轉。所以發債支持模式一般是先用流動性注入的方式來改善資產負債,然后再包裝到債券市場去發債。

二、股權變更類模式

主要是通過股權轉讓(兼并收購),證券市場股權融資,破產重整方式。

本輪風險企業大多還是資產大于負債的,企業出讓部分所有權,解決因房地產市場突然降溫引發的流動性危機是目前主要做法。

6、股權轉讓模式,俗稱“接盤”

很多地方性房地產企業,最后一般是由政府出面找個實力雄厚的下家(優質房企,國企央企等)渡過難關。這里很多兼并收購需要銀行并購貸款、并購主體債券等支持。

除了企業間的收購,資產管理公司和信托也積極參與,通過“資產管理公司+信托”“資產管理公司/信托+代建”“優質房企+資產管理公司/信托+出險企業”等方式,發揮兩者在處置不良資產和融資方面的優勢,加快兼并收購的落地和資源盤活。

據華融官方數據顯示,截至10月末,中國華融正在推動中的房企紓困項目有16個,預計相關項目將實現上下游供應商10.74億元工程款、材料款順利清償,并保障22548套商品房按期交付,帶動256.89億元項目復工復產。

7、證券市場股權融資模式

股權融資是被譽為第三支箭。

2022年11月份證監會5條措施力度很大,包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金作用等。股權融資主要優點是融資同時不會增加企業的負債規模。

11月,多家房地產企業宣布證券市場再融資計劃,建發國際集團(HK.01908)宣布以先舊后新進行配股。建發國際集團計劃將按配股價每股17.98港元,較最后交易日那天的每股19.86港元的收市價,折讓約9.47%,配售4500萬股股份,涉及資金約8.09億港元。大名城(SH.600094)發布關于擬籌劃非公開發行股票的提示性公告,擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票。北新路橋(SZ.002307)、福星股份(SZ.000926)、世茂股份(SH.600823,)相繼發布籌劃定增事項公告。

8、破產重整模式

資不抵債的房地產企業破產后,主要方式是和解、清算和重整。

和解要債權人讓步,房地產企業都是廣大老百姓的血汗錢,掏空了六個口袋,很難和解。

清算方式下產權交割稅負較高,會降低債權人清償比例。重整在房地產企業破產中有著獨特的制度優勢,比如能使債務人資產價值最大化,有利于保護債權人利益等。

重整也分為出售式、存續式、清算式三種,共同特點就是保存破產企業主體資格,承擔“保交樓”,工程款等優先債權。破產重整模式的主要風險一般為重整計劃債權人會議不通過、銷售去化不達預期、融資難風險、計劃執行不力等四大風險。這里就需要地方政府的大力支持,通過行政+司法來破除一些體制機制障礙,加大配套政策也可以更好維護債權人合法權益和盤活優質資產。

三、資產轉變類模式

政府主導,轉變出險的企業(項目)的資產的性質、用途等屬性,緩解企業流動性壓力,主要有棚改、保障性住房、土地回收等模式。

9、棚改模式

主要是將原項目(一般為安置房項目)變更為棚改項目,這樣地方融資平臺可以向政策性銀行申請棚改專項貸款,適當包裝后可以盡可能多的申請貸款(一般可以達到40-50%),來解決項目資金短缺問題。

棚改項目一直以來是地方拉動房地產銷售的重要手段。居民老房子被征遷了,勢必要買新的房子,而且現在大部分地區的征遷補償的力度都非常大,購買力也不用擔心。這里重要的環節,就是要將項目建設好,宣傳好,最好積極引導老百姓采用定點實物安置的方式,直接選擇棚改項目來安置。

如果大多是貨幣安置,那么大家自由選擇樓盤購買,對本項目的紓困效果可能就沒有那么明顯。當然,如果被紓困的項目非常受購房者青睞,同一個地區的貨幣安置的老百姓都會集中來買這個項目,效果也會很明顯。棚改項目還款資金比較靈活,項目公司可以用土地綜合收益或其他籌款方式還款,政府平臺實際承擔兜底責任。

10、保障性住房模式

主要做法是政府通過直接購買項目現房作為安置房,主要紓困哪些銷售困難,大量積壓現房的項目。

在前期恒大暴雷期間,有些地方就政府購買恒大的未銷售項目作為安置房,確保本地恒大項目的運作。

11、土地收回模式

其實這也算不上什么模式,本來政策就是規定長期沒有動工就無償收回土地的,只是以前房地產好的時候,沒有動工也就象征性動工,政府監管部門也就沒有采取土地收回的措施。

但是現在如果房地產公司項目不行了,同時還有土地沒有動工,政府一般可按出售價格收回土地,回籠資金用于紓困項目。

四、宏觀支持模式

12、政策集中支持模式

其實這也很難稱為模式,但是其他模式主要大多是圍繞如何在流動性方面支持,真金白銀,政策出臺往往不是那么直接的針對一個項目或一家企業,但是在房地產紓困中也是十分給力的。

一是貨幣政策,主要是調整首付比例,降低房貸利率來支持(主要是通過5年期LPR利率來引導銀行對企業“讓息”),讓購房者原來買不起買不了的具備了購房實力,激發整體市場的銷售。

二是財政政策,其實財政政策也可以大有作為,比如減少和降低房地產開發過程中的各種稅費,借紓困重新確立合理分配機制,政府對企業“讓利”。

三是價格政策,房地產價格政策是非常復雜的,如果要房地產平穩發展,當務之急是“穩房價”,房價的快速上漲就是醞釀泡沫和危機,快速下跌就是泡沫刺破和危機促發,只有通過穩定價格的政策,然后結合土地、稅收、貨幣和財政等綜合治理,最終讓市場認可時間換空間,回歸理性價格。

四是管理政策,就本輪危機而言,主要風險是挪用項目建設資金加倍杠桿,在行業風向變化時造成的流動性風險,如果要降低風險,就要加強資金杠桿的管理。預售資金管理要么加強要么干脆取消(其實預售制度是造成風險的很大因素,如果沒有預售制度,就像二手房交易一樣,不會有保交樓、保民生的重大危機)。