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2022年度十大地產事件

點擊:602 日期:2022-12-30

2022年,房地產行業在低谷徘徊,房企艱難求生,被業內稱之為“至暗時刻”。這一年,很多房地產大事發生,反映出了艱難一年中市場變化和房企百態。

時值年末,盤點出“十大事件”,包括停貸潮、保交樓、花樣賣房、房企自救、千億房企“縮水”等,希望通過這些大事件窺探今年房地產行業的全貌。

1、停貸潮

事件回顧:2022年年中,上百個停工或爛尾樓盤項目的業主發出“強制停貸告知書”,在告知書中,業主將樓盤停工或爛尾的原因指向銀行違規放貸以及預售資金監管出現漏洞,因此進行主動“停貸”。

這次“停貸”波及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個城市,涉及樓盤開發商包括恒大、融創、陽光城、正榮等多家出險房企。由于“停貸潮”涉及范圍面廣,涉及業主眾多,在全國引起廣泛關注。

點評:“強制停貸”是業主所購樓盤面臨延期交付或停工后做出的無奈之舉,也反映出部分開發商存在資金鏈緊張的困境?!巴YJ”所反映的問題涉及到廣大業主的切身利益,涉及到民生福祉,是需要迫切關注和解決的問題。

2、保交樓

事件回顧:2022年7月28日,中共中央政治局召開會議指出,壓實地方政府責任,保交樓、穩民生。這是中央政治局會議首次提及“保交樓”。針對“保交樓”涉及的資金問題,8月29日,由央行指導,國家開發銀行、中國農業發展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項借款,規模達到2000億元,這筆專項借款封閉運行、??顚S?,專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。隨后,“保交樓”專項借款落地速度加快,在沈陽、鄭州、哈爾濱等城市率先落地。

在國家“保交樓”專項借款的基礎上,不少省市結合當地情況設立了穩樓市紓困基金,比如鄭州設立100億元紓困基金、湖北省資產管理有限公司與浙商資產管理有限公司聯合設立50億元紓困基金、南寧市設立平穩房地產基金首期規模30億元、紹興市也設立穩?;鸬?。

點評:今年年中出現“停貸潮”后,從中央到地方政府提出“保交樓”來化解已售逾期樓盤的交付問題。由于“保交樓”背后是“穩民生”,各地政府積極推進“保交樓”工作,截至目前,已取得了階段性的成效,鄭州、洛陽、長沙等地多個涉及“保交樓”問題的樓盤迎來了首批交付。

3、花樣賣房

事件回顧:由于房地產市場低迷,開發商去化難度增加。2022年,不少開發商在打扣、賣房送車等常規營銷動作外,更是創新了營銷方式,包括今年年中商丘、開封、玉林、連云港等多地“小麥、大蒜換房”“買房推薦工作”“買房送土豬”“買房免費乘10年地鐵”等花式賣房的促銷活動,吸引了不少購房者關注。

與此同時,各地政府除了常規的買房補貼等政策外,也出各種招數鼓勵買房,有的地方出臺房票政策,有的地方將賣房納入工作考核等。

點評:無論是開發商還是地方政府,花式促銷的背后,都反映出商品房銷售不暢,去庫存壓力較大。對于開發商來說,“花式促銷”多是一種噱頭,是一種為了吸引關注的營銷手段,但是,在市場低迷、信心不足的情況下,“花式促銷”反響平平。

4、集中供地“3變N”

事件回顧:從2021年開始,全國22城試點“兩集中”(集中發布出讓公告、集中組織出讓活動)“三批次”供地,但是,2022年,隨著22城中多個城市尚未完成供地計劃,部分城市開展更為靈活的供地方式。

9月,長沙率先發布通知稱,今后不再按年度批次推介土地,更改為年度常態化持續更新推介,成為我國第一個公開取消集中供地的城市。10月,江西省住建廳發布《關于住房城鄉建設領域落實強省會戰略支持南昌城市高質量發展的若干政策措施》,提出將持續完善房地產政策,積極爭取國家有關部委支持,力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。

為了完成年度供地任務,包括無錫、北京、杭州等超十個城市已完成第四輪集中供地,南京等地進入第五輪供地階段。不僅如此,進入下半年,多個城市的供地節奏加快,以武漢為例,12月8日,武漢市發布今年第六批集中供地公告。

點評:“兩集中”供地本意是貫徹“房住不炒”定位,實現穩地價、穩房價、穩預期的目標,2021年以來,“兩集中”政策也在一定程度上達到了“穩地價”效果。但由于“集中供地”對企業資金要求較高,在當前市場環境下,土地市場低溫運行,地價上漲動力明顯減弱,且企業在資金壓力下,拿地愈發謹慎。此時,受土地市場持續低迷影響,此前部分自發跟進“集中供地”的城市已逐步恢復常態化供地,“小步快跑”更為靈活的供地節奏成為趨勢。

5、房企爆雷

事件回顧:繼去年恒大集團爆雷后,2022年,陸續有十余家上市龍頭房企出現流動性困難,包括融創中國、綠地控股、中南建設、陽光城、奧園地產、融信中國、榮盛發展、中梁控股、佳兆業、富力集團等。下半年,由于房企融資渠道不暢進而現金流層面持續惡化,加之償債高峰到來,一輪新的房企爆雷潮來襲并且波及到旭輝、龍光等房企。

房企爆雷增多的現狀也引發了監管層的關注,房地產紓困政策也從“救項目”到“救項目、救企業”并存,支持房企融資的“三支箭”政策相繼落地,從信貸、債券、股權三個層面改善房企融資現狀。

點評:房企爆雷是內外因疊加所致。從內因來看,爆雷的房企多數為債務高懸、拿地激進、現金流緊張的房企,這也印證了房地產企業以往舉債擴張的思路并不可取;從外因來看,由于房地產政策收緊、樓市低迷、融資渠道遇阻,進而加速了房企財務緊張,雙重原因導致房企爆雷。

6、房企自救

事件回顧:多數房企在爆雷后采取了積極自救的措施,包括出售資產、債券展期、債務重組、引進戰投等多種舉措。其中,富力、融創、龍光、旭輝等多家房企積極與境內外債權人協商,爭取債權合理展期,為債務優化和自救贏得時間空間。同時,華夏幸福、富力、融創等房企也在積極推進債務重組,努力讓自身走出危機。

此外,融創等房企積極出售旗下的優質資產和項目,包括位于北京、上海等核心地段的住宅地塊和酒店業務,也有陽光城、旭輝、禹洲、奧園、雅居樂等房企出售旗下物業進行“斷臂求生”。

目前,一些已爆雷房企的債務展期、重組也取得了進展。比如,富力、龍光將美元債整體打包展期成功,世茂股份擬尋求44億公司債整體展期,龍光集團境內債整體展期獲得通過,融創中國披露境外債初步重組方案。

點評:房企爆雷后,“躺平”態度絕不可取,積極自救才是應對之道。自助者天助之,爆雷房企只有積極自救,才能贏得出路。此外,在外界環境發生改變時,房企集中性的爆雷也反映出房企以往舉債擴張、貪大求全的發展思路并不可取,未來,房企亟須轉變發展模式,重視現金流安全,追求更為健康、安全、持續的發展模式。

7、萬物云上市

事件回顧:2022年9月29日,萬物云正式在香港交易所主板掛牌上市。這是繼去年11月萬科宣布分拆萬物云赴港上市后,歷經11個月,萬物云上市成功,成為物業行業乃至是整個港股年內最大的IPO。

在萬物云上市當天,萬科董事會主席郁亮表示:“今天對萬物云而言,是一個全新的起點。這次萬物云上市,獲得很多投資者的支持,其中包括一些長線價值投資人,站在新起點上的萬物云,將會獲得更大的發展空間。感謝選擇萬物云的投資者,我相信萬物云團隊將會全力以赴,時間會證明萬物云的價值?!?br />
作為市場上公認的巨頭,萬物云的上市極具看點。從今年中報數據來看,萬物云在管面積8.4億平方米,居碧桂園服務之后,位居第二名。同時,萬物云總市值也排名第二,僅次于華潤萬象生活。

點評:從上市時間點來看,萬物云的上市并非一個好的窗口期,且萬物云上市當天破發也是市場低落的一個印證。當前,受到房地產行業低谷的拖累,相比于前兩年風光上市,物業股上市的好時機不再。對此,郁亮也表示“看淡估值”。無論如何,萬物云的上市是物業領域的大事件,也意味著物業巨頭之爭更為激烈。

8、長租公寓“納?!?br />
事件回顧:今年以來,在租購并舉等一系列政策利好下,不少長租公寓已經納入保障性租賃房。ICCRA住房租賃產業研究院統計顯示,截至2022年三季度末,全國已開業房間規模中約有10.7%納入當地保障性租賃住房,環比提高了3.8個百分點,規模合計為10.045萬套(間),比二季度增加了38431套(間);“納?!北壤罡叩臑樽赓U式社區,已納保房間規模占總規模的31.3%,青年公寓和宿舍型公寓的納入比例分別為10.9%和7.3%。

而從企業端來看,截至2022年三季度末,旗下房源“納?!北壤^50%的企業共有6家。其中,安居瑾家的納保比例達100%,星河控股集團、大悅樂邑納保比例分別為85%、84%,頤和貝客、GET HOME凱得家和寧巢公寓的納保比例分別為70%、61%和51%。

點評:在租購并舉的政策之下,長租公寓“納?!币呀洺蔀橼厔?。對于長租公寓運營企業來說,“納?!笨梢韵硎芡恋卣劭?、財政補貼、稅費減免、民水和民電等政策優惠,但與此同時,租金漲幅、租金定價、產品標準方面會有一定的限制和管控。

9、千億房企“縮水”

事件回顧:隨著房地產市場持續低迷,房企銷售額大幅跳水。據克而瑞CRIC數據顯示,2022年前11個月百強房企全口徑銷售金額65399億元,同比下降43.3%。截至11月30日,全口徑銷售金額達千億的房企僅19家;若加上12月預估,2022年千億房企數量也僅為20家。

縱觀近五年來的千億房企的變化,2015年時,千億房企數量僅6個,2016年跳增至11個,到了2018年,在2017年16個的基礎上再次翻番,一躍增至29個。一直到2020年,“千億房企”的數量增至歷史頂點,2021年千億房企數量與2020年持平,止步于43家。

點評:千億房企“縮水”的背后是房企銷售額普遍下降,也反映出房地產行業整體下行的趨勢;同時,也說明房企此前“喊口號”、貪大求全、追求規模的發展方式逐漸逝去,未來,房企也將從追求規模向追求質量的發展階段轉變。

10、龍頭房企退出國外機構評級

事件回顧:10月份以來,陸續有融創中國、中國恒大、景瑞控股、佳兆業集團、富力地產先后被穆迪、標普撤銷評級。同時,自去年下半年以來,50強房企中已有超半數房企被國際評級機構撤銷評級。

據不完全統計,在2021年銷售額排名前50強房企中,已經有融創中國、恒大、綠地、旭輝、新城、陽光城、龍光集團、金科股份、正榮地產、中梁控股、榮盛發展、富力地產、雅居樂、佳兆業、祥生控股、建業地產、中國奧園等26家房企被標普、穆迪、惠譽三家機構之一或者同時撤銷評級。

房企“放棄”國外機構評級與國外機構頻繁下調評級相關。去年下半年以來,伴隨著房地產行業持續承壓,三大國際評級機構已接連下調受評房企評級或展望達250余次。穆迪在今年6月發布報告稱,其在過去9個月對發行高收益債券的中國房地產開發商進行了91次降級,創下新紀錄。相比之下,截至2020年12月底的過去十年,穆迪僅對此類公司進行了56次降級。

點評:從外部環境來看,龍頭房企退出國外機構評級,是標普、穆迪撤銷或降低對這些房企的評級;但從內部原因來看,卻是這些房企的有意為之,主動放棄國際評級的房企多數為已經爆雷的房企,不斷降級的評級,或將引發額外的市場波動給企業發展帶來二次傷害。